广州第三轮供地起拍价创年内新高恒大足球场地块315亿回炉重拍

广州2022年第三轮集中供地拉开序幕,不仅供地宗数、总用地面积、总起拍价创下2021年第三批集中供地以来新高,不少地块也充满了“戏剧性”。

近期,广州公共资源交易中心披露的第三轮集中供地信息显示,此次土拍共推出20宗地块,合计占地面积156.5万平方米,起拍总价达538.5亿元,将在10月10日起进行限时竞价。

本轮集中供地可谓“应挂尽挂”,除了越秀区零挂牌外,其余十区均有土地出让,其中海珠、南沙、花都数量最多,各贡献3宗土地;荔湾、天河、白云、番禺分别有2宗土地出让,剩余黄埔、增城、从化各1宗。

在这些地块中,有三宗地块充满了故事,是被出险房企退还给广州市规划和自然资源局的,包括荔湾区的新隆沙地块(前“地主”为华夏幸福)、番禺区恒大足球场地块(前“地主”为恒大)、花都区的中轴线八地块一(前“地主”为富力)。

从广州前两轮的集中供地表现来看,市场始终维持热度不高的态势,央企国企为拿地主体。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对界面新闻表示,随着房企纾困政策的推进以及在手货值的下降,民营房企在第三轮土拍中的积极性或有所提高。

2021年首次、二次、三次集中拍地,广州分别推出地块数量达48宗、48宗、17宗,起拍金额分别为901亿元、1124亿元、434.13亿元;今年首轮和二轮土拍的供地总数则分别为18宗、14宗,起拍总价分别为367.7亿元、253亿元。

即便缩小了供应量的情况下,土拍情况也不太理想。今年首轮集中供地共成交17宗,1宗流拍,总计揽金341亿元;第二轮集中供地仅有11宗地块成交,流拍率超过20%,且成交地块全部国企、央企拿下。

与前五轮集中供地相比,广州今年第三轮集中供地的供应量可以排在第三高的位置。

此外,广州还在此轮土拍中挂出了一宗“巨无霸”地块,即芳村大道南广船地块,占地约40万平方米,计容建面约98万平方米,起拍总价约为188亿元,是广州近十年总价最贵的“超级地王”,在广州土拍历史上,也仅次于2010年以255元成交的亚运城。

对于此番政府加大供应量的举措,李宇嘉指出,相较于2020年和2021年前两轮的土地供应,广州从去年第三轮到今年前两轮供地的规模几乎是腰斩的,这样就导致近期开发商在黄埔、天河、番禺等区的供货较少。

“随着楼市纾困、‘保交楼’进度的推进,市场信心逐步修复,后续可能存在供应不上来的情况,所以这个时候必须加大土地供应的规模。”

在克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓看来,广州第三批次供地诚意满满。从供地结构来看,20宗地里面中心六区占了10宗,占比过半;从出让条件来看,全部地块都采用了“限溢价+摇号”的竞拍模式,既能平抑地价,也为开发商留下了更多市场化空间。

他进一步指出,从地块明细来看,既有总价高达188亿的“巨无霸”,也有“降价”3.75亿和2.98亿的回炉地块,星光熠熠、各有亮点。综合来看,尽管姗姗来迟,广州还是希望通过对供地结构和供地条件的优化,提高开发企业的关注度和参与度。

广州此前多宗流拍或退地的地块,均在本次土拍中重新挂牌,且起拍价有所下调。

2宗流拍回炉地块包括天河区育新街南侧地块、白云区小坪村地块,均为今年第二批集中供地中的流拍地块。

相比上一次,天河区育新街南侧地块起拍价从24.41亿降至20.66亿,降了3.75亿。据了解,该地块虽位于天河区,但离地铁站大概有2.5公里,且旁边的凌塘新村有大量握手楼、自建房,未来城市界面有待更新。

白云小坪村地块也从起拍价13.65亿元下调到10.67亿元,降了2.98亿元。该地块邻近铁路,距地铁8号线米,但容积率偏高,达到5.0。

包括原由华夏幸福以68.4亿元拿下的荔湾区新隆沙地块,原由恒大以68亿元拿下的谢村居住及商务用地(即恒大足球项目用地),原由富力以11.2亿元拿下的花都区中轴线八地块一,拿地时间均为2020年,并且在2022年与广州市规划与自然资源局解除土地出让合同。

因恒大足球场的热度,谢村居住及商务用地是此轮土拍中最受关注的地块,不过相比2020年4月的挂牌,此番出售在条件上已做出了诸多调整。

2020年4月的挂牌信息显示,谢村地块用途涵盖体育、商业兼容商务用地,占地面积达49.9万平方米,可建设用地面积约30.1万平方米,计容建面约94.2万平方米。其中用来建设专业足球场项目的土地面积约15万平方米,总建筑面积约30万平方米,其余土地包括公寓。

据悉,因恒大集团整体的流动性危机,广州恒大足球场项目的开发和建设进度受到较大负面影响,已停工近一年,公寓部分2020年底入市销售,4371套已预售。

今年8月,恒大正式与广州市规划与自然资源局签订解除协议,据此解除原合同并由中国恒大退还广州恒大足球场地块土地使用权,而广州市规划与自然资源局将支付合计55.2亿元出让金退库款。

重新推向市场后,谢村地块的土地性质已变更为商住用地,挂牌起始价为31.55亿元,占地面积调整为57.77万平方米,计容建面不高于65.73万平方米,其中居住用地建面为不高于3.1万平方米。

此外,根据公告,新的竞得人须按规划要求无偿配建BA0402042地块(体育用地),该地块总投资65亿元,其中包括已经建设投资20.92亿元,剩余需继续投资44.08亿元。

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